Ceny nemovitostí na bydlení rostou. Česká republika je na tom lépe než Slovensko, může zasáhnout přes úroky diktované centrální bankou

Nízké úrokové sazby hypotečních úroků, pozitivní makroekonomické údaje a nedostatek aktuálních kapacit. To vše žene ceny nemovitostí na bydlení doslova do astronomických výšek. Na Slovensku i v České republice panuje podobná situace, ale náš východní soused je na tom o něco o něco hůř.

Slovensko se blíží k předkrizovým maximům

Ceny nemovitostí na Slovensku neustále rostou. Průměrně stojí jeden metr čtvereční nemovitosti k bydlení 1.369 €. Tato hodnota je průměrem cen všech nemovitostí na bydlení ve všech krajích, čili existují i ​​mnohem vyšší ceny. V Bratislavském kraji stojí aktuálně čtvereční metr již 1.904 €.

Velký je i rozdíl mezi byty a domy. Byty jsou pro Slováky stále „horký zboží“ a ty v dobrém stavu a s výhodnou polohou se prodávají zpravidla i do několika dní od zveřejnění nabídky. Nejvíce jdou „na dračku“ byty v hlavním městě a to se týká zejména 1 a 2 pokojových bytů.

Zajímavé je porovnání aktuálních cen a cen před období poslední krize. Například dvoupokojové byty se cenovým maximům z minulosti již téměř vyrovnaly, chybí jim zhruba 1 procento. 5 a více pokojové byty jsou už dokonce dražší, některé i o 14 procent.

Pro srovnání, vývoj cen bytů u nás za poslední roky ukazuje následující tabulka:

Rok% ceny za m2 vůči roku 2010
2016117,6 %
2015106,9 €
2014100,7 €
201397,2 €
201296,1 €
201195,1 €
2010100 €
2009104,3 €
2008107,2 €
200787,2 €
200672,4 €

V Praze cena bytů roste, staví se méně, než během krize

Zajímavá je situace i u nás v České republice. Nám se stejně nevyhnula vlna levných hypoték a vysokého zájmu o bydlení, což je doslova „smrtící koktejl“ pro ceny nemovitostí. Pokud do takového mixu přidáte i nedostatek nových nemovitostí, může nastat až absurdní situace.

Ta nastala například toto jaro. Podle statistického úřadu byla v květnu v hlavním městě Praha povolená výstavba jen 336 bytových jednotek. Jde o číslo, které je dokonce menší než v období těsně po krize. V polovině měsíce bylo v Praze dokončených jen 738 bytů a rozestavěných jen 2.000 bytů.

Volných bytových jednotek je tak v hlavním městě takový nedostatek, že průměrná cena za jeden metr čtvereční v nabídce pražských developerů přesáhla 90.000 Kč. Jde meziročně nárůst o 23%, což je v našem regionu absolutní unikát. Za poslední dva roky zároveň nabídka nových bytů v Praze poklesla o neuvěřitelných 40%. To vše je doslova vodou na mlýn extrémnímu zdražování nemovitostí.

nových bytů se staví málo
Nových bytů se staví málo, v Praze ještě méně, než před krizí

Na Slovensku je možné zkrotit růst cen jen velmi těžko

Na Slovensku platí od začátku jara přísnější pravidla pro ty, co budou mít zájem o nový hypoteční úvěr. Banky totiž musí počítat s větší rezervou při posuzování příjmu, stejně tak je třeba zohlednit i případný nárůst úroků do budoucna až o 2 procentní body.

Přesto růst objemu poskytnutých hypotečních úvěrů neustále pokračuje. Za druhé čtvrtletí si podle statistik nejvíce polepšila v tomto ohledu Všeobecná úvěrová banka, která je „dvojkou“ na trhu s poskytováním nemovitostí. Nejvíce hypoték poskytuje stále Slovenská spořitelna a poptávka po nich je obrovská, což zpomalení tempa růstu cen nemovitostí rozhodně nepřeje.

Česká republika může využít centrální banku

V České republice je na zkrocení tempa růstu cen nemovitostí k dispozici účinnější nástroj: centrální banka. Na rozdíl od Slovenska totiž má Česko stále vlastní menu a vlastní centrální banku, která může určovat například výšku základních úrokových sazeb. To také nedávno udělala, kdy zvýšila sazbu základního úroku z 0,05% na 0,25%.

Druhým velmi dobrým a důležitým nástrojem je regulace pravidel poskytování úvěrů. Na rozdíl od situace na Slovensku, kde nenastalo až takové zpřísnění, se u nás v České republice podařilo pomocí omezení hypoték na celou hodnotu nemovitosti ztlumit poskytování nových úvěrů.

Na více než 90% hodnoty nemovitosti se již půjčit nedá a i hypotéky na více než 80% se výrazně omezily. V praxi to znamená, že kdo si chce pořídit nemovitost bez problémů a zbytečných podmínek, měl by mít k dispozici 20% z její částky.

Kromě toho nelze zapomínat ani na daň z nabytí nemovitosti ve výši 4%, kterou platí kupující. V souvislosti s očekávaným zvýšením úroků na hypotékách se tak zdá, že v České republice se podaří růst cen nemovitostí v důsledku velkého poptávky úspěšně utlumit.

objem hypoték roste
Hypotéky jsou stále velmi populární, na Slovensku jejich objem trhá rekordy

Co přinese budoucnost? Jsme v bublině?

Na druhou stranu, předpovídat vývoj v budoucnosti je jako chození po tenkém ledě. Pokud se vám to podaří, sklidíte úspěch za odvahu a správný předpoklad. Pokud se však spletete, selhání je někdy až fatální. Předpovědět, zda budou ceny nadále růst nebo zda jde o bublinu, která splaskne, se proto nedá.

Dá se však vycházet ze srovnání mezi aktuální situací a nedávnou finanční krizí z let 2007 až 2009. Na rozdíl od minulosti je nynější růst cen nemovitostí způsoben kombinací nízkých úroků, udržitelného ekonomického růstu a poměrně velkým rozdílem mezi cenami nemovitostí ve střední Evropě a v té západní.

Pokud dojde k určité korekci, tak bude jen velmi mírná. Pád o několik desítek procent, jak tomu bylo v prvních postkrizových letech, by byl všeobecným překvapením i pro uznávané autority. Prostor pro zpomalení příliš agresivního růstu zde však rozhodně je.

Zdroj: finweb.sk, idnes.cz, nbs.sk, cnb.cz