Investice do nemovitostí? Těchto 5 chyb vás může připravit o lepší zisk

Stavební a realitní boom, který zasáhl i naši zemi, se zdá být příležitostí i pro investování. Kdo by nechtěl prostě jen vlastnit nebo stavět nemovitosti a mít z toho „pasivní příjem“? Tak jednoduché to však není. Existuje hned několik chyb, které vás mohou stát nemalé peníze a v podstatě udělat investování do realit příliš málo rentabilní.

Chyba číslo 1: Ceny nemovitostí budou jen růst

Investování do nemovitostí na Slovensku i v Čechách je doprovázeno představou, že ceny nemovitostí mohou už jen růst. Není tomu však tak. I krize, která začala před necelými 10 lety, nás učí, že čím prudší bývá růst, tím tvrdší bývá dopad. Aktuální ceny nemovitostí rostou, ale to nebude věčné.

Samozřejmě, pokud někdo koupí nemovitost s úmyslem, že v ní bude bydlet dlouhá desetiletí, nemusí až tak řešit případný pokles její hodnoty. Pokud však koupíte drahou nemovitost a o pár let nastane snižování cen na realitním trhu, pocítíte to na nižším zisku.

Může se stát, že budete muset snížit pronájem. Může se stát, že když budete chtít nemovitost prodat, dostanete za ni méně, než jste do ní investovali. Toto všechno vás připraví o peníze a v extrémním případě i o celý zisk.

Pro názorný příklad se podívejte, jak se vyvíjely průměrné ceny bytů za posledních 10 let:
Rok% ceny za m2 vůči roku 2010
2016117,6 %
2015106,9 €
2014100,7 €
201397,2 €
201296,1 €
201195,1 €
2010100 €
2009104,3 €
2008107,2 €
200787,2 €
200672,4 €

Chyba číslo 2: Čím delší hypotéka, tím hůře

Ti, kteří se rozhodnou investovat za pomoci hypotečního úvěru, stojí před velkým dilematem. Na první pohled to vypadá zcela jednoduše: čím delší je doba splácení, tím více člověk proplatí. Hypotéka na dlouhou splatnost se tak nevyplatí, naopak třeba ji splatit co nejdříve.

Tato mylná domněnka vychází z neznalosti toho, jak se v průběhu času mění hodnota peněz. Rozhodující je totiž časová hodnota peněz. Pokud jste si vzali hypotéku před 10 lety a splátka byla například 9.000 Kč, byla to polovina průměrné mzdy. Dnes je taková vysoká splátka třetina průměrné mzdy.

Navíc zohlednit třeba i inflaci. Pokud bychom vzali v úvahu průměrnou hodnotu inflace 2% za rok, za 30 let by musela být dnešní splátka téměř dvojnásobná, aby měla stále stejnou hodnotu. Je však velmi pravděpodobné, že o 30 let bude splátka 300 € ve srovnání s příjmy doslova „zanedbatelná“ a proto se netřeba bát delší splatnosti.

Chyba číslo 3: Stavět domy a prodávat? Můžete se popálit

Stále více přemýšlejí lidé při investování do realit o stavbě domů. Poměrně nová forma investování je na první pohled velmi lákavá. Stačí najít pozemek, dát tam postavit dům a ten vzápětí se ziskem prodat. V tomto případě je však třeba být obzvláště obezřetný, protože ve hře jsou zejména dvě rizika: finanční a technické.

Finanční spočívá v tom, že není vždy jistota, že se vám podaří náklady na pořízení pozemku a nového domu dostatečně optimalizovat. To znamená, že při prodeji nové nemovitosti nemáte jistotu, že opravdu vyděláte. Stejně také nevíte, kolik přesně vyděláte.

Technické riziko spočívá v tom, že nemáte jistotu 100% kvality provedených prací. Ve snaze co nejvíce snížit náklady se člověk podvědomě spokojí s nízkou cenou, ale ne příliš vysokou kvalitou prací. Klidně se může stát, že se po čase projeví chyby na stavbě a to žádný kupující neomluví.

stavba domu jako investice
Koupit pozemek, postavit dům a prodat? Nic pro laiky

Chyba číslo 4: Vlastní peníze jsou zdarma

Mnoho lidí si myslí, že pokud investuje vlastní peníze a vyvaruje se úvěrem, v podstatě nic neproplácí navíc a jde o „peníze zdarma“. Není to vůbec tak. Jednak platí, že jste je museli vydělat a dokud si vyděláte cílovou částku, trvá to mnohem déle, než byste si přáli.

Druhý pohled je takový, že pokud použijete jen vlastní peníze, připravujete se o možný zisk z jiných forem investování. Pokud si vezmete hypoteční úvěr, budete sice muset platit úrok, ale dnešní situace například na trhu s konzervativním investováním do dluhopisů či směnek vám hned ukáže realitu.

Pokud byste totiž vlastní peníze uložili do takového investování, dosáhnete 3 až 4 násobný zisk oproti tomu, co přeplatíte na hypotéce. To už není vůbec zanedbatelný rozdíl, že?

Chyba číslo 5: Pronájem bytu znamená zisk bez práce

Představa, že vám stačí koupit si byt a pak už jen inkasovat peníze z pronájmu, není tak úplně založena na realitě. Pokud se totiž rozhodnete, že budete pronajímat byt, máte několik povinností:

  1. První je, že musíte zajistit úhradu nákladů spojených s bydlením, zejména správci bytového domu, což je obvykle bytové družstvo. Do těchto nákladů spadá zejména voda, topení, elektřina společných prostor, pojištění celého bytového domu a příspěvky do fondu oprav.
  2. Druhou povinností je placení jiných nákladů souvisejících s nemovitostí. Sem patří zpravidla pojištění domácnosti, čili konkrétního bytu, ale i daň z nemovitostí, která se platí pravidelně každý rok.
  3. Třetí povinností je udržování pronajímaného bytu v obytném a použitelném stavu. Tato povinnost zahrnuje například výměnu porouchaných baterií, opravu poruch na elektroinstalaci, ale například i opravu a údržbu stavebních součástí bytu.

Ne všechny tyto náklady se dají přenést na nájemníka a třeba s nimi počítat. Jednoduše, „zdarma“ není ani pronájem bytu.

pronájem nemovitosti
Pronájem nemovitosti je také o důvěře

Jedna rada na závěr

Ano, investování do nemovitostí může přinést zisk. Třeba si však dávat pozor na nesprávné domněnky nebo špatné rozhodnutí, která mohou z výnosu řádně ukrojit. Není to stejně žádný „bezpracný“ zisk, který dosáhnete z pohodlí obývacího pokoje.

Stejně také předem nevíte přesně kalkulovat s tím, jaký výnos nakonec dosáhnete a zda se nevyskytnou nečekané dodatečné náklady. I kvůli takové nejistotě volí stále více lidí investování do jiných finančních nástrojů.

Dobrým příkladem jsou například korporátní dluhopisy nebo směnky, které nabízejí zřejmě nejlepší kombinaci pohodlí, jednoduchosti a zajímavého výnosu. Navíc i takto se dá investovat do nemovitostí – stačí si zakoupit dluhopisy nebo směnky společností a finančních skupin aktivních v developmentu.

Zdroj: finance.idnes.cz